城镇居民购买农村房屋合同有效的特殊情形

作者：义乌法院 来源：义乌法院 发布时间：2014-04-28 11:16:42 点击数：

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导读:　　如上所述，禁止农村集体土地流转、禁止城镇居民购买农村房屋是现行法律和政策的基本原则，相关买卖合同无效，这是处理此类纠纷的认定一般原则。但是从维护交易的安全、稳定是合同的立法宗旨，因此在具体的个案中，…

 

　　如上所述，禁止农村集体土地流转、禁止城镇居民购买农村房屋是现行法律和政策的基本原则，相关买卖合同无效，这是处理此类纠纷的认定一般原则。但是从维护交易的安全、稳定是合同的立法宗旨，因此在具体的个案中，在与国家法律、法规、政策基本规定和精神不相冲突的情况下，也可根据实际情况做出灵活处理。故城镇居民购买农村房屋合同原则无效，但不排除在例外的特殊情况下认定此类交易合同有效，维护其合同效力。 

　　第一、出卖人将宅基地上所建房屋卖与城镇居民前或同时，该房屋所占该宅基地因征收 已转为国有土地，原为农民身份的出卖人也转为城镇居民的，则宅基地性质已经发生转变的，可以认定买卖房屋有效。 

　　第二、城镇居民购买农村私有房屋后，如果所买的房屋已经有批准权的机关批准和当地的集体经济组织同意，办理了房屋所有权和宅基地使用权产权变动手续，并取得合法权属证书的，可以认定买卖房屋合同有效。 

　　第三、城镇居民购买房屋后，已将其户口迁人房屋所在地，申请加入当地集体经济组织，转为农民身份的，可以认定买卖房屋合同有效。 

　　第四、买受人虽然为城镇居民身份，但其配偶或父母、子女为购买房屋所在地集体经济组织成员，且在购买房屋时系家庭成员共同出资，也为共同居住的，村集体经济组织同意其买卖合同内容的，可以依法认定为家庭共同购买的，买卖房屋合同有效。 

　　第五、城镇居民购买的“小产权房”，已经县级以上人民政府对“小产权房”所在小区办理了相关征地和出让、规划、施工和验收，补交土地出让金、交易税费等，依法完善了商品房出售的合法化手续的，可以认定买卖房屋合同有效。